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[ 定期借地権 ]

アパート・マンション経営

定期借地権とは1992年に施行された借地借家法に規定される借地権の一種です。
通常の借地権と異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、更新はありません。
通常の借地権には、存続期間満了後も借地契約の法定更新が認められ、
借地権設定者(土地所有者)からの更新拒絶に制限がありました。
従来からの借地権が借地権者(借主)に有利で地主側に不利なため、地主が新たな借地契約を渋ったり、
再開発の際に借地権者の同意を得るのに非常に手間が掛かっていた為に、法律を改定して導入された制度です。

改正定期借地権では契約期間満了により、借地契約が終了し更新されないのが最大の特徴ですが、
借地権者に建物買取請求権が認められるなど、借地権者(借主)にも有利な扱いがされています。
これらの規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とされますが、
存続期間を50年以上として借地権を設定する場合は、契約の更新や建物買取請求権を認めない特約をすることができます。
この特約が付された借地権を定期借地権といいます。

種類

項目

定期借地権(22条)

事業用定期借地権等(23条)

事業用定期借地権(1項) 事業用定期借地権(2項)
建物譲渡特約付借地権(24条)
存続期間 50年以上 30年以上50年未満 10年以上30年未満 30年以上
利用目的 制限なし 事業用(一部でも住居用があってはならない) 30年以上
契約方式 特約を書面で行う 設定契約を公正証書で行う 制限なし
契約内容

契約において次の事項を特約する

①契約の更新がない
②建物再築による期間の延長がない
③建物買取請求をしない

設定契約を公正証書で行
うことにより、契約更新、再築による期間延長、建物買取請求権などの規定が排除される

借地権設定時に設定後30年以
降に建物を譲渡する特約をする
借地関係の終了 期間の満了 期間の満了 建物の譲渡
終了時の措置 原則として更地にして返還 原則として更地にして返還 ①建物は地主に帰属
②借地関係は地主に承継
③借地人が使用していれば、
以降借家人として使用継続

種類

項目

定期借地権(22条)
存続期間 50年以上
利用目的 制限なし
契約方式 特約を書面で行う
契約内容 契約において次の事項を特約する

①契約の更新がない
②建物再築による期間の延長がない
③建物買取請求をしない
借地関係の終了 期間の満了
終了時の措置 原則として更地にして返還

種類

項目

事業用定期借地権等(23条)

事業用定期借地権(1項) 事業用定期借地権(2項)
存続期間 30年以上50年未満 10年以上30年未満
利用目的 事業用(一部でも住居用があってはならない)
契約方式 設定契約を公正証書で行う
契約内容 ①契約の更新がない
②建物再築による期間の延長がない
③建物買取請求をしない
設定契約を公正証書で行 うことにより、契約更新、再築による期間延長、建物買取請求権などの規定が排除される
借地関係の終了 期間の満了
終了時の措置 原則として更地にして返還

種類

項目

建物譲渡特約付借地権(24条)
存続期間 30年以上
利用目的 30年以上
契約方式 制限なし
契約内容 借地権設定時に設定後30年以
降に建物を譲渡する特約をする
借地関係の終了 建物の譲渡
終了時の措置 ①建物は地主に帰属
②借地関係は地主に承継
③借地人が使用していれば、
以降借家人として使用継続
一般定期借地権(22条)
借地権の存続期間を50年以上に設定し、契約期間満了後、借地権が確実に消滅する借地契約です。
地主は土地を借地人に貸すことで、毎月の地代収入を得られます。契約更新や期間延長がなく、契約期間終了後には土地が更地になって
戻ってきます。
存続期間 50年以上の期間を定める。
用 途 制限はありません。住宅以外にも、店舗や工場などの事業用物件などでも可能。
特 約 以下の3つの特約を公正証書等の書面によって行います。
 A)契約の更新がない(更新請求及び土地の使用の継続によるものを含む)
 B)建物の再築による存続期間の延長がない
 C)借地人は建物の買取請求をしない
登 記 定期借地権の登記(賃借権、地上権)の登記をすることは要件ではありません。
(期間満了時のトラブル防止の為に登記をすることが望ましい)
建物の滅失 契約期間中に建物が滅失した場合、借地人が建物を再築しても存続期間の延長はできません。
期間満了時には建物を解体撤去して、更地にて土地を返還する義務があります。
但し、貸主借主合意の上で、地主が建物を買い取ることは可能です。
借家人 借地人は、定期借地権上の建物を「取り壊し予定の建物賃貸借による定期建物賃貸借契約」によって
賃貸することができます。
[地主側のメリット・デメリット]
1.期間終了後は、建物を借家人から買い取り、家主として家賃収入を得られます。
2.地主は、土地を借地人に貸すことで30年間、地代や保証金などの収入を得られます。
3.一般定期借地権に比べ短期間で借地契約を終了ます。
4.保証金を他の金融資産等に使用しても課税されません。
  相続時には保証金返還債務として、相続税の計算上債務控除となり、
  節税効果もある上、無利息の預かり保証金を相続税の納税資金に
  充てられることも可能です。

×借地権を消滅させるには、30年以後に地主が建物を買い取らなければなりません。
×投資は伴いませんが、地代は建物を貸した場合の賃料に比べ大幅に少なくなります。

[借地人のメリット・デメリット]
1.土地を購入する必要がないので、土地を購入する場合に比べ初期費用を大幅に抑えることが可能です。
事業用定期借地権(借地借家法23条)
業用の建物の所有を目的とした借地権であり、ロードサイド型店舗をイメージして設けられた借地権です。
コンビニやファミリーレストランなどのロードサイド店舗の多くが事業用定期借地権を採用しています。
契約期間終了後、借地人は原則建物を撤去し更地にして、地主に返還しなければなりません。
従来、事業用定期借地権の設定期間は「10年以上20年以下」とされていましたが、法改正により平成20年1月1日から設定期間が、
「10年以上30年未満」と「30年以上50年未満」の2タイプに区分されました。
これにより、事業用定期借地権を利用した土地活用は、今後、さらに広がるものと予想されます。
用 途 もっぱら事業の用に供する建物所有を目的とします。一部でも居住用部分があってはいけません。
賃貸マンションなどの自己居住用以外も目的とすることはできません。
契約方法 借地契約は必ず公正証書にて行わなければなりません。
登 記 一般定期借地権同様、定期借地権の登記(賃借権、地上権)をすることは要件ではありません。
(期間満了時のトラブル防止の為に登記をすることが望ましい)
建物の滅失 建物の滅失:契約期間中に建物が滅失した場合、借地人が建物を再築しても存続期間の延長はできません。
期間満了時には建物を解体撤去して、更地にて土地を返還する義務があります。
但し、貸主借主合意の上で、地主が建物を買い取ることは可能です。
借家人 借地人は、定期借地権上の建物を「取り壊し予定の建物賃貸借による定期建物賃貸借契約」によって
賃貸することができます。
A 事業用定期借地権(23条1項) ①~④以外の要件は次のとおりです。
存続期間 30年以上50年未満
3つの特約を
公正証書に
よって行います。
A)契約の更新がない(更新請求及び土地の使用の継続によるものを含む)
B)建物の再築による存続期間の延長がない
C)借地人は建物の買取請求をしない
B 事業用借地権(23条2項) ①~④以外の要件は次のとおりです。
存続期間 10年以上30年未満
この場合は借地借家法3条から8条まで(存続期間、更新、期間延長等)、13条(建物買取請求権)及び18条
(更新後の再築)の規定は適用されず、結果的には終期のある定期借地権となります。
[地主側のメリット・デメリット]
1. 契約更新や期間延長がないため、契約期間満了後土地が更地となって必ず戻ります。
  契約期間中は安定した地代収入が得られ、地代の更新も可能です。
2. 保証金を他の金融資産等に使用しても課税されません。相続時には保証金返還債務として、相続税の計算上債務控除となり、
  節税効果もある上、無利息の預かり保証金を相続税の納税資金に充てられることも可能です。
3. 20~30年程度の中期的な土地活用ができ、立ち退き等のトラブルやテナントの途中退去のリスクを回避することができます。
4. 相続時、相続税評価上評価減が可能となり、また物納可能財産となる可能性が高くなりますので、相続対策としても有効です。

×投資は伴いませんが、地代は建物を貸した場合の賃料に比べ大幅に少なくなります。

[借地人のメリット]
1. 土地を購入する必要がないので、土地を購入する場合にくらべ初期費用を大幅に抑えることが可能です。
2. 立地条件の良い土地を広範囲から選択できます。
3.建物譲渡特約付定期借地権(借地借家法24条)
借地権の存続期間を30年以上に設定し、契約期間終了後、建物の利用関係はそのまま地主が承継することを前提として、地主が借地人から建物を買取ることで、借地権が消滅する借地契約です。登記の必要はなく、所有権移転または所有権移転請求権の仮登記を要します。
法律上、契約は書面に定めておく必要はありません。
設 定 借地権設定の際に、賃借権を消滅させることを目的として、借地上の建物を地主に相当の対価で譲渡する
特約を付けることにより成立します。
期 間 建物の譲渡は、借地権設定後30年以上経過した時点であること。よって存続期間30年以上の普通借地権または
定期借地権(22条)となります。建物譲渡の時期は、借地権満了時に合わせる必要はありません。
用 途 特に制限はありません。
登 記 借地権の登記(賃借権、地上権)の登記をすることは要件ではありませんが、将来の建物譲渡を担保するために、
建物について所有権移転または所有権移転請求権の仮登記を行うことが必要となります。
借家人 建物譲渡時に借家人または建物を使用している借地人については、地主に請求することにより、地主との間で、
期間の定めのない建物賃貸借契約が成立したものとみなされます。
[地主側のメリット・デメリット]
1. 期間終了後は、建物を借家人から買い取り、家主として家賃収入を得られます。
2. 地主は、土地を借地人に貸すことで30年間、地代や保証金などの収入を得られます。
3. 一般定期借地権に比べ短期間で借地契約を終了ます。
4. 保証金を他の金融資産等に使用しても課税されません。相続時には保証金返還債務として、相続税の計算上債務控除となり、
  節税効果もある上、無利息の預かり保証金を相続税の納税資金に充てられることも可能です。

×借地権を消滅させるには、30年以後に地主が建物を買い取らなければなりません。
×投資は伴いませんが、地代は建物を貸した場合の賃料に比べ大幅に少なくなります。

[借地人のメリット・デメリット]
1. 土地を購入する必要がないので、土地を購入する場合にくらべ初期費用を大幅に抑えることが可能です。

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