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[ 相続税評価額の引下げ ]

相続財産の評価を引き下げることにより、相続税額の減額につながります。

1.不動産の購入

不動産における相続税の評価は、原則として時価によるとされていますが、土地の場合その時価の算定が困難であることから路線価方式または倍率方式によって行うものとされています。また建物は固定資産評価額を用いて算出することとなっています。この場合、購入する不動産の時価が相続税評価額を上回っている場合は積極財産の評価減となり、有効な方策といえます。
例えば、時価1億円の土地の相続税評価額が8,000万円だった場合、現金一億円で持っているよりも2,000万円の評価減の効果があります。ただしその不動産の個別的特性によっては時価と相続税評価の差がほとんどなかったり、相続税評価額が時価を上回ったりする場合は評価減の効果が得られませんので注意が必要です。

2.賃貸用不動産の購入・建築

自己居住用ではなく賃貸用に使用収益している土地や建物は、自由に使用できないという観点から、通常の自用地評価額より一定の割合で減額できることとなっています。(貸家建付地評価)

A.貸家建付地の評価方法
土地:自用地評価×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
建物:固定資産評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

賃貸用建物(アパートやマンション、貸しビル等)を建築する場合は評価引下げのみに重点を置くだけではなく、その土地が実際に計画の用途に適しているのか、事業計画に無理はないか、入居需要が見込めるかなど、十分な市場調査が必要となります。

3.土地利用形態の変更

土地の評価をする場合、接している道路の状況により相続税評価額は変わってきます。2方の道路に面している場合、利用の形態を2つに区分することによりおのおの別の評価となり、相続税評価額が下がる場合があります。

4.小規模宅地等の評価減の特例と活用

被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業用や居住用に供されていた土地等を一定の要件に該当する相続人が取得した場合に、その土地の一定面積までの部分については、通常の評価額から一定の割合が減額できる特例です。

特定事業用:400㎡まで80%減額
特定居住用:330㎡まで80%減額

また、不動産貸付業の用に供していた土地(賃貸建物の敷地、貸宅地、貸駐車場等)の場合は200㎡まで50%減額となります。
この特例は面積によって適用の制限がされるので、通常は㎡単価に減額割合を乗じた金額に適用面積を乗じて、最も減額の大きい土地から適用するのが有利となります。

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